비거주, 초고가 주택 주택 종부세 부담커집니다. 반드시 꼭꼭 확인하셔야 합니다.

 

정부에서 2026년 세제개편안이 발표 되었습니다. 꼭 보시고 대응하셔야 합니다. 다만 30억 이하 주택은 세부담이 줄어들었다고 보시면 됩니다. 이번 세제개편안 발표로 인해서 5년간 세수 증대 효과가 약 3.5조원이라고 합니다. (종부세 개편으로 2.2조 증가) 초고가부택 세부담이 커지고 시가 20억부터 과세 / 과표ㅕ 6억(시가는 32억)부터 세율이 올라가고 공정시장가액비율 70%로 인상됩니다. 3주택자는 80%까지 양도세 및 종부세 보유공제 폐지하고 고주공제로 전환 됩니다. 아래에서 빠르고 자세하게 설명 드리겠습니다. 꼭 읽어보시고 대비하시기 바랍니다.

 

어떤경우 과세가 강화되는가?

1. 개편 목표

'공정과세' 실현을 위한 부동산 세제 합리화 (비거주 주택, 초고가 주택, 다주택자 세부담 강화)

 

2. 양도소득세 개편 (장기보유특별공제 축소 및 중과 한시적 완화)

다주택자 양도세 중과 조치를 2027년 ~ 2028년 기간 동안 한시적으로완화해 매도 기회 부여

장기보유특별공제를 '거주기간' 기준으로 전환하여 비거주자 혜택 축소 및 공제 한도 10억원으로 단계적 축소진행

 

3. 종합부동산세 강화 (고가 / 비거주 / 다주택)

시가 40억 원대 고가 주택의 종부세율을 다주택자 수준으로 인상

공정시장가액비율을 현행 60%에서 2028년까지 최대 80%로 상향 조정

 

 

종부세 과세체계는 어떻게 변경되는가?

1. 비거주 1주택자 혜택 축소

실제 거주하지 않는 1주택자는 기존 최대 80%의 '보유 기간' 세액공제를 2028년 '거주공제'로 전면 전환 (2027년에는 한시적 선택 적용 허용)

 

2. 공정시장가액비율 인상

일반 대상은 2027년 이후 70%로 상향

3주택 이상 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 상향

 

3. 구간별 세율 인상

과표 6억~12억 원 구간 : 세율 1.0% → 1.3%로 인상

과표 12억 원 초과 구간 : 1-2주택자의 세율을 단계적으로 '3주택 이상' 수준까지 상향 (최고 5.0%까지 확대)

 

4. 과세 체계 전환

주택수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화하여, 고가 1주택자도 다주택자와 비슷한 수준으로 과세

 

종부세부담은 어떻게 변경되는가?

 

1. 세부담 상한선 인상

종부세 세부담 상한선을 전년도의 150%에서 200%로 상향 조정

 

2. 기본공제(과세 대상) 상향

종부세 과세 대상 공시가격을 현행 12억 원에서 14억 원으로 올려 과세 대상이 과도하게 늘어나는 것을 방지

 

3. 주택 가격대별 세부담 영향

시가 20억 원 이하: 종부세 미부과 (실거주 1주택자 기준)

시가 20억~30억 원: 세부담 감소

시가 30억~40억 원: 세액 변동 크지 않음

시가 40억 원 이상: 세부담이 본격적으로 증가하도록 제도 설계

 

재정경제부에서 가져온 자료입니다.

 

양도세 혜택은 어떻게 조정되는가?

1. 지방 이주 및 장기 거주·고령자 혜택 확대

10년 이상 거주한 30억 원 이하 1주택자 양도세 기본공제: 연 250만 원 $\rightarrow$ 2,500만 원으로 상향

65세 이상 1주택자의 수도권 $\rightarrow$ 비수도권 이주 시 양도세 감면: 2027년 50%(5억 원 한도), 2028년 30%(3억 원 한도)

 

2. 장기보유특별공제의 '장기거주소득공제' 전환
1주택자 공제 비율이 2028년 거주 6%·보유 2%로 조정된 뒤, 2029년부터는 연 8%의 '거주 공제'만 적용

3. 양도소득세 공제 한도 신설
양도차익 규모와 무관하던 공제 방식에 한도 도입 (2028년 20억 원 $\rightarrow$ 2029년 10억 원)

4. 다주택자 양도세 중과 한시 완화
2주택자: 중과세율 현행 +20%p $\rightarrow$ 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 완화
3주택 이상자: 중과세율 현행 +30%p $\rightarrow$ 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 완화

5. 개편 목적 및 향후 일정
가격 안정이 아닌 '공정 과세'와 세제 합리화에 초점 (중산층 및 30억 원 이하 1주택자는 부담 경감, 고가 주택은 정상화)
종부세는 내년부터 2028년까지 연차별 시행, 양도세는 1년간 유예 후 2028년부터 점진적 정상화 추진

 

지역균형발전, 민생 지원, 잠재성장률 강화?

 

1. 잠재성장률 반등 및 자본시장 활성화

국내생산세액공제 신설: 태양광·풍력·이차전지·반도체·핵심소재·AI로봇부품 등 취약 품목 생산 시 세액공제 (비수도권 우대)

중소기업 점감 구조 도입: 중소기업 졸업 후에도 지원이 서서히 줄어들도록 개편

생산적금융 ISA 신설: 국내시장 장기 투자 시 이자·배당소득 전액 비과세 (청년형은 10% 소득공제 추가)

 

2. 민생 지원 및 양극화 해소

근로장려세제(EITC): 맞벌이 가구 기준 완화(5,200만 원) 및 최대 지급액 인상(360만 원)

월세 세액공제 한도 연 1,000만 원 $\rightarrow$ 1,200만 원 상향, 배우자 및 부양가족 소득 요건 완화(300만 원)

 

3. 지역균형발전 및 가업상속·주가 누르기 방지

지방주도 성장을 위한 세제 혜택: R&D·투자 등에서 지방 혜택을 수도권의 최대 1.5배로 확대, 지방 기업 근로자 소득세 감면 강화

가업상속공제 재설계: 업종 제한(727개만 허용), 피상속인 경영 기간 30년으로 강화, 사후관리 10년 적용 / 제3자 사업승계 과세특례 신설

주가 누르기 방지법 신설: 상속·증여 전 고의적 주가 억제 시 주식을 재평가하여 과세

 

4. 비과세·감면 제도 정비

총 241건 중 실효성이 낮은 20건 종료, 17건 재정지원 전환, 64건 재설계, 14건 상시화 등 대폭 정비

 

 

세제개편으로 인한 세수 5년간 3조4430억증가?

1. 향후 5년간 세수 증감 전망 (총 3조 4,430억 원 증가)

증가 요인: 종합부동산세 개편(2조 1,815억 원), 부가가치세 제도 개선(6,007억 원), 조세지출 정비 등 기타 세수(1조 3,823억 원)
감소 요인: 소득세(-5,579억 원, 근로장려금 확대 및 지방우대 등), 법인세(-1,636억 원, R&D 및 투자세액공제 등)

 

2. 계층별·기업별 세부담 변화

고소득자: 세부담 1,226억 원 증가 (고가주택 및 초고가 타깃 과세 강화)
서민 및 중산층: 세부담 1조 2,258억 원 증가 (※ 원문의 수치 흐름 기준, 각종 지원 확대 속 전반적 세수 변동의 일환)
기업 (중소·대기업): 중소기업(-791억 원) 및 대기업(-578억 원) 모두 세부담 완화

 

세제개편안을 입법하고 9월 정기 국회에 제출한다고 합니다. 대처 잘하셔서 슬기롭게 해처 나가기실 바랍니다.